В границах столицы республики складов становится все меньше. Главная причина - наступающая на них жилая застройка. Она «выдавливает» их в пригороды. Все о рынке складской недвижимости - в материале «Вечерней Казани».
СВОБОДНО МЕНЬШЕ 1 ПРОЦЕНТА ПОМЕЩЕНИЙ
По словам полномочного представителя российской Гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елены Стрюковой MRICS качественные складские комплексы класса А и В в Казани представлены в общей сложности 17 объектами, площадь которых составляет 434 тысячи квадратных метров.
Отметим, что в России используется западная классификация складов. Согласно ей все помещения такого рода делятся на 6 классов: А+, А, В+, В, С и D. Чем ближе к началу алфавита буква, тем выше категория склада. При классификации учитываются месторасположение, высота, инженерное оснащение, решение вопросов безопасности, организация транспортной системы внутри складского комплекса и многое другое.
Помимо этого, в нашем городе расположены 10 собственных логистических комплексов общей площадью 256 тысяч «квадратов». Ещё 10 индустриальных парков, говорит полпред РГУД по Татарстану, предлагают площадки в формате greenfield («зеленое поле» - обозначает проект, который стартует «с нуля». - «ВК») и brownfield - (индустриальные парки, организованные на основе уже имевшихся построек. - «ВК») на территории почти 800 гектаров.
- Сейчас доля вакантных помещений в сегменте качественной складской недвижимости составляет менее 1%. Это, безусловно, свидетельствует о преобладании спроса, - констатирует Стрюкова.
По оценкам РГУД, совокупный объем спроса на качественные склады в Казани составляет порядка 150 тысяч квадратных метров. Несмотря на это, новых объектов в последние два года здесь построено не было, подчеркнула собеседница «Вечерней Казани».
Эксперт говорит, что востребованы как качественные склады класса А вдоль федеральных автодорог, так и небольшие производственно-складские помещения в черте города. Кроме того, сейчас наблюдается рост спроса на склады вдоль строящейся трассы М-12 и на «городские» склады для размещения лёгкого производства, маркетплейсов, сортировочных центров.
- Складов повсеместно не хватает. Особенно тех, которые находятся в черте города или, по крайней мере, в непосредственной близости к ней, - подтвердил нашему изданию руководитель компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин. По его словам, свободные площади для хранения продукции не могут найти не только крупные предприниматели, но даже небольшие.
Развитие маркетплейсов, служб доставки, увеличение объема торговли требуют все новых и новых площадей хранения.
- Они требуются и гигантским компаниям федерального уровня, и владельцам небольших магазинов формата «у дома», - отметил эксперт. Причем, по словам Пимурзина, в городах-миллионниках ситуация особенно тяжелая.
Елена Стрюкова говорит, что на данный момент заявлено о проектировании 6 крупных складских комплексов. Их общая площадь вдвое превышает уже имеющуюся. Однако сроки реализации этих проектов остаются под вопросом, заметила собеседница издания.
Такая же ситуация, согласно данным IBC Real Estate, в целом по Татарстану. По итогам первого полугодия этого года общий объем предложения качественной складской недвижимости в республике составлял 1,1 миллиона квадратных метров. При этом, согласно сведениям IBC Real Estate, доля вакантных складских площадей снизилась на 1,3 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2022 года - до 0,1%.
Это подтверждают и данные NF Group: вакантность практически нулевая, спрос высокий, а спекулятивные площади (стандартные складские комплексы. - «ВК») в необходимом объеме не вводятся.
- Свободных крупных складов высоких классов в Татарстане практически не осталось. Запускаются новые логистические центры, строятся промпарки со складскими площадями, но до окончательного снятия проблемы еще далеко, - обрисовал ситуацию Пимурзин.
Потребности компаний в новых площадках растут. Больше всего увеличился спрос среди классических и онлайн-ретейлеров, а также логистических операторов. Крупные компании строят склады самостоятельно, небольшие - ожидают запуска новых площадок, например, Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра и промышленного парка «Тура 2.0» с выходом на федеральные трассы и подъездными железнодорожными путями. Такие данные приводит мультисервисный оператор логистических услуг ПЭК в отчете, подготовленном совместно с NF Group, IBC Real Estate и Центром электронной торговли «Маркетплейс. Легко».
Что касается данных в целом по стране, доля свободных площадей на рынке складской аренды в нашей стране к концу 2022 года составляла лишь 2,6% от имеющихся. Основную долю потребления в этом сегменте составляют онлайн-ретейлеры - в минувшем году на них приходился 61% всего годового объема.
МАКСИМАЛЬНО УДАЛЕННЫЕ ОТ ОКРАИН
По словам Елены Стрюковой, все современные склады строятся рядом с теми местами, где высокая плотность населения. Заместитель гендиректора компании «A-Development» Владимир Шайхиев отмечает, что для складских комплексов определяющую роль играет логистика. Они должны быть «привязаны» к основным магистралям: региональным либо федеральным. В идеале - к М-7.
- Есть такие локации, которые находятся недалеко от города и одновременно близко к трассе. И, что немаловажно, имеют хорошие подъездные пути. А дальше уже оцениваются технические характеристики самого здания. Чтобы оно соответствовало требованиям по высоте, по наличию необходимой кран-балки, проходимости по требуемым мощностям, подъездным воротам и так далее. Если углубляться, нюансов миллион, - комментирует он.
- Стандартный складской корпус занимает 1,5 тысячи квадратных метров. Его можно ввести в эксплуатацию без стройэкспертизы. Средними считаются площади в 1-2 тысячи «квадратов», мелкие могут занимать всего 150 - 600 квадратных метров, - рассказывает Кудрявцев.
Все крупные организации, к которым в том числе относится торговая сеть «Магнит», имеют в относительной удаленности от Казани свои распределительные центры-склады. Туда из регионов еврофурами доставляется крупным оптом какой-то товар и далее более мелкими партиями по 5 - 10 тонн его развозят по магазинам.
Обособленный сегмент - склады площадью 5 тысяч квадратных метров и более. Это крупные корпуса, приближенные к классу А, А+ с расположением в каких-то узловых логистических локациях. Как МВЦ «Казань Экспо», «Новая Тура», KazanExpress, cеть магазинов DNS, Decathlon.
- Это, если можно так выразиться, «акулы» складского бизнеса, - говорит он.
Участники рынка складкой недвижимости говорят, что в Казани востребованы прежде всего склады, максимально удаленные от окраин.
- Мы неоднократно сталкивались с возражениями потенциальных арендаторов снять такой объект у городской черты, - рассказал нашему изданию руководитель направления «Индустриальная недвижимость» компании «A-Development».
По его словам, клиенты объясняют это тем, что в этом случае возникает проблема доставки персонала - потребуется отдельный автобус. А это уже лишние траты.
Арендаторы складов и без того испытывают сложности с работниками, так как не всегда получается найти тех, кто нужен: «Складская деятельность, особенно логистическая, связана с определенной квалификацией. И в том числе с порядочностью».
Сначала арендаторы складов пытаются подыскать для себя что-то внутри города или близко к окраинам: в том же Приволжском или Авиастроительном районе. Найти свободный склад в районе улицы Технической тоже считается хорошим вариантом.
К слову, именно здесь построил себе крупнейший фармацевтический хаб холдинг «Протек», освоив для этих целей 2,7 гектара пустыря. Его открытие состоялось в июне прошлого года. Как стало известно «Вечерней Казани», сделку купли-продажи земли под будущий лекарственный склад сопровождали специалисты компании «A-Development».
Те же дарксторы (современный формат магазинов, работающих в формате выдачи заказов или магазин-склад. - «ВК») стараются занять места на улицах Халитова и Журналистов.
- У этих локаций есть свое конкурентное преимущество, - говорит эксперт.
- У арендаторов складов всегда были популярны улицы Родина, Аделя Кутуя и Тихорецкая. Это те промышленно-складские районы, которые еще остались в Казани, - рассказывает Кудрявцев.
Склады - это и снабжение столицы республики, и повседневная деятельность маркетплейсов. Тот же OZON - это склад, на котором масса более мелких компановщиков формирует свои заказы. Каждый из них арендует свой упаковочный склад и опять же постарается сделать это внутри города.
На казанских складах традиционно хранятся строительно-отделочные материалы, товары народного потребления мелкорозничных компаний. Это продукты, инженерная составляющая: задвижки, сантехника, электрика, утеплители, автозапчасти и т. д.
Александр Кудрявцев рассказал об одном из клиентов. Склад крупной региональной компании, которая занимается поставкой запчастей, располагался на 4 тысячах квадратных метров. А в этом году ей понадобилась площадь в 2 раза больше, потому что с увеличением и удорожанием сроков поставок приходится создавать запас товара.
ЗАМАНЧИВЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Участники рынка отмечают, что две мощные складские зоны Казани - улицы Портовая и Родина, А. Кутуя - претерпевают изменения: число складских площадей в них уменьшается.
Определенную роль в этом сыграло строительство Вознесенского тракта. Заместитель гендиректора компании «A-Development» Владимир Шайхиев заметил нашему изданию, что «многих владельцев складов оттуда «подвинули», заставив съехать».
Такие случаи известны и Александру Кудрявцеву. В частности, у магазина строительных материалов «СатурнСтройМаркет» на 3 гектарах на улице Гвардейской располагался узловой распределительный склад.
- Отличное месторасположение, но оно попало в зону строительства магистрали, - пояснил он. - В результате компания была вынуждена уйти с этой территории.
Как следствие, продолжает он, ставки аренды складов в районе Вознесенского тракта выросли минимум на 50%: «Предложений стало меньше, а спрос выше. Автотрасса еще больше увеличила логистическую привлекательность этой локации. А с другой стороны, сузила рынок предложений».
- Вознесенский тракт уже построен, арендаторы близлежащих складов могут быть спокойны. И занимать эти площади до тех пор, пока к владельцам складов не придут крупные застройщики и не предложат «неприличные» деньги, которые они могут заработать на совместных проектах многоэтажных жилых комплексов, - иронично замечает Кудрявцев.
Известно о том, что такие предложения собственникам складов поступают. Более того, на улицах Родины, А. Кутуя и тех, что расположены рядом, наметилась явная тенденция многоэтажного строительства. В качестве примера он привел компанию «Татстройинвест» (ТСИ), отдавшую территорию под двумя своими большими складскими базами под жилые высотки.
Что касается улицы Портовой, где традиционно находится средоточие вместительных хранилищ товаров, как известно, разработана концепция ее масштабной реновации. Здесь на 287 гектарах планируется возвести более 1,5 миллиона квадратных метров жилья и 1,3 миллиона «квадратов» коммерческих и административных помещений. Сейчас эта территория занята старыми складами, гаражами и заброшенными предприятиями, отмечала главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина.
- Было бы неправильно говорить, что склады «выдавливаются» из Казани. Все это в рамках закона, регламентировано генпланом. Согласно ему, теперь районы улиц Родины, А. Кутуя и той же улицы Портовая это районы многофункциональной застройки, - говорят участники рынка.
Многофункциональность подразумевает, что наряду со складскими площадями при определенных согласованиях, разработке плана застройки территории, там можно возводить и многоэтажные жилые комплексы. То есть эти территории получили еще более выгодные варианты развития.
- В Казани из разрешенного вида использования под производственно-складскую деятельность выводятся целые кадастровые квартала под многоэтажную застройку, которая сама по себе более рентабельна, чем склады, - констатирует он. - Складские базы советской эпохи даже внешне выглядят достаточно устаревшими и неприглядными. «Посадка» на их место жилья повышает капитализацию.
По словам Кудрявцева, это естественный процесс: «Собственник земли или того же склада выбирает то, что принесет ему больше дохода».
Два года назад новые правила землепользования и застройки были подготовлены и по огромному кварталу за Регпалатой, ограниченному улицами Кулагина, Авангардная, Техническая. Это были большие складские площади компании «Эдельвейс», в общей сложности занимавшие 8 гектаров. Там не было готовых складских корпусов, но был потенциал их строительства. Эта территория также была отдана под многоэтажную застройку.
- Можно сказать, что жилые комплексы агрессивно захватывают территорию города. Склады и производственные помещения сносятся. Их собственники вынуждены уступить свои позиции: получить компенсацию, но отдать участки. А арендаторам этих складов приходится искать другие площади, - говорит Вячеслав Пимурзин.
ВЗОРЫ ОБРАЩЕНЫ К ПРИГОРОДАМ
Ситуация с «вытеснением» складов с территории города привела к тому, что теперь взоры участников рынка складской недвижимости обращены к пригородам.
- Еще два-три года назад лаишевское направление, к примеру, Столбищи и чуть далее, воспринималось скептически. Лично у меня были кейсы, когда недорогие, по 100 тысяч рублей за сотку, земельные участки производственно-складского назначения там казанские инвесторы никак не хотели брать под постройку складов, - рассказывает Александр Кудрявцев. - А сейчас этот процесс пошел: там развивается и складская, и производственная инфраструктура. Цены на участки тоже растут.
К примеру, 15 ноября, сообщила газета «Коммерсантъ», продуктовая сеть «ВкусВилл» открыла распределительный центр в селе Малые Кабаны под Казанью. Этот тот же Лаишевский район. Площадь склада составляет 3 тысячи квадратных метров с зонами отгрузки и хранения для категорий «фреш» и «ультрафреш», склад долгосрочной продукции и зону глубокой заморозки.
Распределительный центр обслуживает 37 торговых точек в Казани и Набережных Челнах, а также еще почти 1,5 десятке российских городов. Ранее товары в казанские и челнинские магазины этой сети поставлялись из распределительного центра в Домодедово Московской области.
По наблюдениям собеседника издания, склады для себя строят уже состоявшиеся компании, имеющие излишки оборотных средств: «На определенном этапе своего развития компании хочется иметь собственное комфортабельное хранилище продукции. Это дает определенную стабильность».
Но львиная доля - это все-таки арендаторы. Собеседник издания говорит, что это пассивный бизнес: один раз вложил средства, а затем получаешь ренту в виде арендных платежей.
По его мнению, с недавних пор инвесторы увидели в складской и производственной недвижимости альтернативу классической торгово-офисной. А кто-то даже реализовал такого рода проекты: когда склад строится специально под сдачу в аренду.
К примеру, у компании DoorHan (производитель алюминиевых ворот) в Лаишевском районе республики есть достаточно большое количество свободной земли. Она строит на ней под конкретных арендаторов вместительные склады хорошего уровня.
В Высокогорском районе теперь тоже много складов. И к этому пригороду перестали относиться как к второсортному. Киндери - железнодорожная станция. А складская деятельность, как известно, связана с транспортировкой материалов: песка, ПГС, щебня, цемента и т. д.
По словам эксперта, Киндери и Высокая Гора (также железнодорожная станция. - «ВК») в этом плане - это средоточие более тяжелых видов складской деятельности, связанных с большими объемами строительных материалов.
В Лаишевском районе с железной дорогой сложнее. Зато там пролегает М-12. На этом фоне привлекательность района сильно возросла. Зеленодольскому району республика традиционно уделяет особенное внимание. Расположенный там большой складской пул тоже «работает» на снабжение Казани.
- Реализация проекта Свияжского мультимодального логистического центра, к сожалению, сильно затянулась. Он находится на пересечении железнодорожных, речных и автомобильных путей. Задел большой, но он пока не получил своего воплощения. Хотя те усилия, которые республика предпринимает для развития Зеленодольского района как логистического хаба, рано или поздно реализуются, - надеется Кудрявцев.
Участники рынка отмечают, что за последний год сильно выросла цена строительства и стоимость самих стройматериалов. Тем не менее они уверены, что новые проекты в складской недвижимости будут появляться. В них есть потребность. К тому же у Казани свое особое место на рынке России.
СТАРЫЕ ДОБРЫЕ КЛАДОВКИ КАК ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ СКЛАДЫ
Руководитель компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин рассказал «Вечерней Казани» о том, что в нашем городе развивается еще одна тенденция, связанная со складированием. Речь идет об индивидуальных складах.
В основе - переосмысленная тема старых добрых квартирных кладовок.
- С проблемой хранения личных вещей сталкивается практически каждый. А с учетом высокой стоимости квадратного метра жилья в Казани этот вопрос приобретает особую остроту, - говорит он.
По информации Пимурзина, некоторые застройщики уже учитывают этот момент. К примеру, компания «Унистрой» в жилом комплексе Art-city предусмотрела на верхних этажах домов кладовки для жильцов, где они могут разместить свой домашний скарб. Кто-то, напротив, «спускает» их в подвал.
Конечно, нельзя сказать, что в нашем городе некуда поместить бытовую технику или мебель, скажем, на время переезда. В этом сегменте действуют как минимум две федеральные компании - «Мобиус» и «Мой склад». Но их услуги недешевы. К тому же для кого-то местоположение их складов удобно, а для кого-то - нет.
Некоторые участники складского рынка пошли дальше. Они строят такие индивидуальные склады, а затем сдают их в аренду или продают.
Их кладовки оборудованы по все правилам и относятся к складам класса D: есть инженерные системы, организованы охрана и система пожарной безопасности.
Находятся такие склады прямо в городе. Такие предложения есть и в черте исторического центра Казани, в непосредственной близости от оживленных жилых массивов.
- Где, как не здесь, хранить многочисленные банки с консервациями, комплекты сезонной «резины» на машину и коробки с вещами, которые сегодня не нужны, но завтра точно пригодятся? Не захламлять же всем этим добром квартиру, - приводит аргумент собеседник издания.
Такие небольшие ангары можно выкупать отдельными модулями, при необходимости наращивая площади. Новшество уже оценили представители мелкого бизнеса. Здесь они хранят небольшие партии различных грузов.
Арендуют и покупают такие кладовки и жильцы близлежащих домов. А кто-то рассматривает их и как бизнес: выкупает, а затем сдает в аренду: «Плата пусть и небольшая, но стабильная».