Татарстан побил рекорд по сделкам на рынке складской недвижимости, перешагнув планку в 400 тысяч кв. м площадей и обогнав другие российские регионы, уступив только столичным, сообщают аналитики. Пока в республике царит ажиотажный спрос на качественные склады, и без того взлетевшие ставки продолжают быстро расти. Емкость рынка, по оценке экспертов, измеряется сотнями тысяч «квадратов». Подробности — в материале «Реального времени».
«Казань — выгодная локация для спекулятивных проектов»
Дефицит площадей на рынке складов в Татарстане обусловила осторожность девелоперов с запуском новых складских комплексов в Татарстане в минувшие 3 года. В 2023-м в республике сдали лишь один объект — вторую очередь распределительного центра Ozon в Зеленодольске для нужд самого ретейлера.
Доля вакантных помещений на конец года по качественным складам составляла менее 1%. Другими словами, свободных помещений под склад на рынке нет, сообщила полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова:
— Пока мы наблюдаем только бум спроса и заявленных проектов. Реальных сделок не так много, потому что отсутствует новое строительство спекулятивных складов в рынок. Как и в предыдущие годы, в 2023 мы получали большое количество запросов на аренду качественных складов от классического ретейла, онлайн-ретейла и производства. Отличие в том, что ранее запросы были в основном на Казань, а в прошлом году впервые был ощутимый спрос на склады в Закамье. Только на Набережные Челны сейчас неудовлетворенный совокупный спрос составляет 70 тысяч кв. м от пяти разных компаний.
По данным эксперта, совокупная площадь всех строящихся и проектируемых качественных складских комплексов в Казанской агломерации на текущий момент составляет 1,2 млн кв. м, что в 1,8 раза больше существующего предложения (качественные спекулятивные склады и собственные распределительные центры): «У меня нет сомнений, что эти объекты будут востребованы рынком. Пока предложений готовых складов в аренду нет, ставка аренды неизбежно будет расти. Многие пользователи складов готовы сейчас на подписание предварительных договоров аренды или форматы built-to-suit по фиксированной ставке аренды. Но девелоперы осторожничают: растущая ключевая ставка, высокая стоимость заемных средств и рост цен на строительные материалы и рабочую силу делают непредсказуемой стоимость реализации девелоперского проекта».
По информации NF Group, сейчас качественных складских площадей в республике порядка 1,1 млн кв. м и больше половины объема — в Казани. Комплексов, построенных для сдачи в аренду или на продажу, около 55%, но все они уже заняты, отмечают аналитики.
— Дефицит площадей достаточно серьезный. Мне представляется, что неудовлетворенный спрос измеряется сотнями тысяч квадратных метров по рынку Казани. При этом срок строительства качественных объектов не меньше двух лет, с учетом проектирования, ввода в эксплуатацию, заполнения. Поэтому я предполагаю, что это как минимум среднесрочный тренд, — считает президент «Российской гильдии управляющих и девелоперов» (РГУД), генеральный директор АО «Химград» Айрат Гиззатуллин.
Согласен с коллегой и другой эксперт. Минимум предложений складских площадей на рынке Татарстана сформировался из-за ограниченного числа строящихся спекулятивных объектов в регионе, считает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко:
— В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранение дефицита предложения, что в дальнейшем будет способствовать заключению сделок в формате build-to-suit. При этом Казань, как крупный логистический хаб с объемом складской недвижимости более одного млн кв. м, в текущих условиях остается выгодной локацией для реализации новых спекулятивных проектов.
По данным спикера, еще 3 года назад общий объем сделок в республике не превышал 50 тысяч кв. м, а в 2023-м достиг 401 тысячи «квадратов». Из них 92% — это сделки build-to-suit, объекты строили под конкретного заказчика. Основные драйверы спроса — маркетплейсы, на них пришлось 73% от сделок. Доля вакансий при этом сократилась до нуля: свободных качественных складов в республике не осталось.
Реальные ставки кредитования строителей складов от 20%
Высокий спрос и острый дефицит площадей сильно подстегнули ставки на рынке складской недвижимости. Стоимость аренды одного квадратного метра класса А в Казани, по данным федеральных аналитиков, выросла на 51% и достигла 7 700 рублей за кв. м в год (triple net). Диапазон ставок аренды на строящиеся объекты класса А и проекты в формате build-to-suit составляет 8 500—9 000 руб./кв. м/год (triple net), что в среднем на 60% выше, чем в конце 2022 года. Региональные эксперты также отмечают резкое подорожание складов.
— В Казани заявляемые ставки по ряду объектов уже превышают 1 тысячу рублей за кв. м в месяц. И, конечно, эти ставки в значительной мере определяются двумя факторами. Во-первых, рост себестоимости строительства, который все равно имеет место быть. Подорожали стройматериалы, услуги строителей. Во-вторых, высокая ключевая ставка в середине прошлого года привела к тому, что финансовые ресурсы стали крайне дорогими, — отметил Айрат Гиззатуллин.
Реальные ставки по инвестиционным кредитам озвучиваются от 20%, отметил он. При этом большинство складских объектов строится с привлечением кредитного плеча. «Поэтому я думаю, что ставки продолжат рост, они будут обусловлены с одной стороны высоким спросом, с другой — тем, что в один квадратный метр приходится вкладывать все больше и больше инвестиций», добавил спикер.
— Что касается ставок аренды, то ситуация сложилась необычная. По заключенным долгосрочным договорам аренды, даже с учетом проводимой ежегодно индексации, ставки сильно ниже, чем запрашиваемые ставки на строящиеся и проектируемые объекты, — уточнила Елена Стрюкова, — Максимальные запрашиваемые ставки на склады в Казани достигают 9 020 руб./кв. м в год без НДС и расходов на эксплуатацию (валовая ставка в месяц — 1 150 руб./кв. м), в Набережных Челнах — 8 000 руб./кв.м в год без НДС и расходов на эксплуатацию (валовая ставка аренды 950 руб./кв.м в месяц).
Среди крупных сделок в складском сегменте в 2023 году полпред РГУД отметила несколько проектов:
- по предварительным договорам сдана в аренду первая очередь строящегося складского комплекса «Технопарк «Дорхан девелопмент Казань» площадью 50 000 кв. м;
- Romex для Ozon ввел в эксплуатацию вторую очередь логистического комплекса площадью 34 910 кв. м.
- был продан склад KazanExpress площадью 30 000 кв. м.
Но две последние сделки не относятся к спекулятивному рынку, уточнила эксперт.
С запуском М-12 кольцо складов вокруг Казани будет развиваться в двух направлениях
В Татарстане в ближайшие годы ожидают ввода в эксплуатацию ряда крупных складских комплексов. Общая площадь строящихся объектов составляет 80 тысяч кв. м, а запланированных к вводу в эксплуатацию в течение 2024—2025 годов — 200 тысяч кв. м. Но этого все равно не будет достаточно для покрытия текущего объема запросов в регионе, считают эксперты.
Пять из девяти действующих крупнейших складских комплексов Татарстана расположены в Зеленодольском районе. Однако сейчас ситуация может измениться. В преддверии запуска скоростного автобана М-12 эксперты рынка прогнозировали снижение интереса инвесторов к Зеленодольску и передислокацию складов вокруг Казани. Сейчас, когда трасса открылась, эта тенденция усилилась.
— Так и есть. Пользователи качественных складских помещений уже сейчас больше интересуются проектами вдоль новой М-12. Однако, как я говорила, в отсутствии предложения, выбирать не приходиться, — пояснила Елена Стрюкова.
— Лаишевский район, который до сих пор не сильно развивался, как складской, теперь сможет получить новый стимул. На перспективу надо будет еще изучить, насколько будет использовать трассу М-12 грузовой транспорт, но я думаю, что со временем это сделает более распределенной систему складов вокруг города. Все, что сегодня реализуется, в основном на севере Казани — это и Иннополис, и Свияжский мультимодальный логистический центр, в Зеленодольске сосредоточение складов, в Высокогорском районе у ВЭБа есть планы по достройке «Биек-Тау». Это такая северная часть кольца, но и южная сейчас развивается. Первым проектом был еще Q-park. То есть это кольцо складов, безусловно, будет развиваться в двух направлениях и, на мой взгляд, для Казани это очень хорошо, — считает Айрат Гиззатуллин.
— Ввиду территориальной близости к Казани запуск скоростной трассы лишь ускорит развитие нового района для размещения складской недвижимости. В Зеленодольске уже расположены крупные логистические центры компаний «Магнит», Wildberries и Ozon. Кроме того, в Зеленодольске расположен промышленный парк, в котором действуют льготные условия для резидентов, что является конкурентным преимуществом по отношению к близлежащим локациям, — полагает Константин Фомиченко.
Один из самых крупных ожидаемых складских объектов на рынке — проект федерального концерна DoorHan, который анонсировал строительство на 120 га в Лаишевском районе логопарка в 500 тысяч «квадратов». Один из 10 корпусов должен быть сдан в конце этого года. На сегодня, по информации застройщика, смонтированы железобетонные колонны и завершен монтаж металлоконструкций корпуса, а также собраны перекрытия административно-бытового комплекса и завершается монтаж ограждающих конструкций. Подведены сети и на 70% выполнены работы по кровле, возведена котельная.
Прошли экспертизу и получили положительное заключение еще несколько проектов. Например, склад потолочной плитки и подвесных систем в «Алабуге» от немецкой группы Knauf. Или склад (складское помещение холодильного оборудования) в Казани на ул. Химической от короля госзаказов, строителя объектов Универсиады и ТЦ Рауфа Галямова, бенефициара ГК «Фортекс». На Тэцевской планируется к строительству научно-производственное здание с функциями склада и делового управления от строительной компании «Спецстрой» Айрата Фаткуллина.
Прогнозируя ситуацию на рынке складской недвижимости в Татарстане, Елена выделила несколько факторов:
- «Налицо острый кадровый голод. Пользователи складов сталкиваются со сложностями в части найма персонала.
- Задержка сроков ввода в эксплуатацию новых проектов.
- Рост ставок аренды. Зачастую, ставки на качественные склады будут превышать ставки в некоторых офисных и торговых центрах. Общие тенденции сохранятся: спрос будет расти, а ставки аренды следом за ним. Новых объектов не будут строить, пока условия по кредитованию не станут приемлемыми. Возможно, появятся какие-то льготные условия по кредитованию для строительства логистических проектов. Как только ключевая ставка пойдет вниз, начнется бум строительства, в том числе складов. Лучшие условия с рынка традиционно получит тот, кто будет первым.
- Строительство в черте города Казани «городских складов» получило свое развитие. Ведется проектирование и строительство сразу нескольких комплексов, предлагающих в аренду и на продажу небольшие блоки от 1000 кв. м под производство, сортировку и хранение».
